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银监会保障房融资平台限一省一市一家【莎普爱思】

发布时间:2019-08-08 21:06:50 阅读: 来源:流程泵厂家

银监会:保障房融资平台限一省一市一家

开工率一路从5月末的34%飙升至6月末的50%,谁在为全国保障房建设加速度冲刺提供弹药?

上半年908亿元的保障性开发贷款新增量,无疑是最好的诠释,几乎占到上半年房地产开发贷新增量的半壁江山。不过,监管层担心,此前已偃旗息鼓的地方融资平台贷款会不会乘保障房建设大热,而“借尸还魂”?

“一省一市一家”

8月8日,接近银监会的人士向本报记者表示,监管层支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台,负责统筹本省、计划单列市的廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房的管理、融资和偿债,原则上是“一省一市一家”,即每个省(计划单列市)只有一个保障房融资平台。

“所有银行保障性信贷都只能在这一家平台上做,且要进入当地政府预算,贷款也只是帮地方政府打时间差。”8月8日,某股份制行信贷审批部门负责人对本报表示,银监会不同意在市县级再设保障房融资平台,“就是由省级政府来统筹,然后将中央下拨的资金,由省再分配到市、县。”

只是在公租房上还留着一道口子。8月5日,央行与银监会联合下发的《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》(以下称《通知》)显示,地级市政府投资建设的公租房项目,各银行可向经总行评估后认可、自身能够确保偿还公租房项目贷款的地级市政府融资平台发放贷款。

但是,对于经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等其他保障房贷款,银监会仍然持审慎态度。

“监管部门担心,若保障房融资平台贷款通道大规模打开,地方政府的其它基础设施建设项目借此曲线融资。”一位大行公司部人士指出,目前已有地方政府在筹划将基建项目划入保障房融资平台,获取融资便利。

贷款只“打时间差”

如何保障资金饥渴的地方融资平台不会借保障房的幌子,行非保障房建设的融资之实?

一位接近监管层的人士透露,在银监会的积极争取之下,目前,省级政府已明确包括土地登记管理、建设质量保证、工程进度检查、社会维稳以及资本金和信贷资金筹措等六大责任。

资本金方面,监管层坚持20%的项目资本金到位才予以发放贷款。据一家股份制银行信贷管理部老总

介绍,“资本金到位落实不了的,要从财政机制上解决,不允许用任何银行贷款填补。

贷款利率方面,公租房项目贷款利率须按人民银行利率政策执行,下限为基准利率的0.9倍,贷款期限原则上不超过15年,这意味着此前建行设计出的35年超长期贷款,不大可能获得审批。

“银监会还要求不准收任何其他诸如承担费、管理费等费用。”上述大行人士补充道,在还款方式上,与其他地方融资平台的要求一致,“监管要求在项目建成后,而非入住之后,一年两次还本,利随本清。

在商业银行眼里,地方政府的还款保证尤为关键。上述监管层人士透露,“无论是财政担保,还是用新增税收或其他方式垫还,均需地方政府负全责。”

监管部门要求,银行贷款只能用于帮助地方政府打时间差,要将贷款偿还资金按国务院要求纳入地方财政预算,推动建立保障性住房偿债基金,并纳入专户统一管理,实行封闭式管理。

如此一来,还款来源保障性最差的公共租赁房,地方政府必须明确偿还责任。

上述两部委《通知》也明确表示,对于融资平台公租房贷款偿付能力不足的,应由本级政府统筹安排还款,且在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公租房贷款。

交叉违约机制护航

除了《通知》所述各项条件,监管部门还要求,公租房贷款必须纳入地方财政预算,银行必须关注公租房建筑质量,并设计“交叉违约”机制。

所谓“交叉违约”,举例而言,假定一个保障房融资平台在工、农、中、建、交五家银行都贷了款,一旦对工行的贷款违约,即视同对所有的银行都违约了,各家银行可立即启动贷款保全机制。

“这主要是为了坐实地方政府的兜底责任,因为公租房贷款本质上是要靠地方财政偿还。”前述股份制行信贷审批部门负责人表示,在“交叉违约”机制下,地方政府不太敢“赖账”,因为一旦所有的银行都认定其违约,必然缩减对当地的信贷支持,“地方政府马上就受不了。”

不景气的土地市场,正让地方政府保障房资金备受困扰。今年上半年,全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元,同比下跌5.5%。

同时,银监会还动用了授信集中度这一工具。鉴于发改委已同意保障性住房项目可发企业债融资,监管层督促接受贷款申请的银行,在测算信贷额度和风险程度时,进行全口径债务集中度评测,准确把握还债现金流覆盖情况;在购买和交易前述债券时,应比照保障性住房建设贷款管理,防止风险传递。

此外,银监会还鼓励商业银行以银团贷款形式发放贷款,对于资本金足额到位、管理精细的,优先支持。

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